Bebyggelsesprocent: sådan beregner du, hvor meget du må bygge

Indhold · 9 afsnit

1. Formlen og grænserne
2. Hvad tæller i etagearealet?
3. Fradraget for carport, garage og skur
4. Grundens areal
5. To regneeksempler
6. Når lokalplanen bestemmer
7. Særlige grunde
8. Tjekliste før du regner
9. Kilder

Bebyggelsesprocenten er husets etageareal i procent af grundens areal. Du regner den ud ved at lægge alle etager sammen, trække fradraget for carport og skur fra, dele med grundens areal og gange med 100. Har du ingen lokalplan, må et fritliggende parcelhus fylde 30 % af grunden, et række- eller dobbelthus 40 % og et sommerhus 15 % (BR18 § 170, stk. 2). Det er den grænse, der afgør, hvor stor din tilbygning, udestue eller dit anneks kan blive.

Brug beregneren øverst på siden til dit eget tal. Herunder kan du se, hvad der tæller med, hvad der ikke gør, og hvor det typisk går galt.

Formlen og grænserne

Bebyggelsesprocent = etageareal / grundareal × 100 (BR18 § 453).

Kommunen kan ikke nægte at godkende etagearealet, så længe procenten ikke overstiger grænserne i BR18 § 170, stk. 2:

Grænsen er en del af byggeretten. Holder du dig inden for den, kan kommunen ikke sige nej til etagearealet. Går du over, er det ikke automatisk et afslag: så fastlægger kommunen projektets omfang ved en helhedsvurdering (BR18 § 169). Det er en konkret vurdering, og du har ikke krav på et ja.

Hvad tæller i etagearealet?

Etagearealet er bruttoarealet af alle etager, målt til ydersiden af ydervæggene (BR18 § 455, stk. 1 og 5). Det tæller med:

• Stueetage og 1. sal
• Kælder, undtagen den del, hvor terrænet udenfor ligger mindre end 1,25 m under kælderloftet
• Udnyttelig tagetage, målt i et vandret plan 1,50 m over gulvet ud til tagets yderside
• Udestuer, altanlukninger og forbindelsesgange
• Annekser og hytter til ophold

Det tæller ikke med (BR18 § 455, stk. 3): åbne altaner og tagterrasser, hemse op til 4,5 kvm, udvendige trapper og udvendig efterisolering på højst 25 cm. Det sidste betyder, at du kan efterisolere facaden uden at bruge af byggeretten.

Udestuen er den klassiske fælde. Mange tror, at en uopvarmet udestue er fri, fordi den føles som en overdækning. Den er nævnt direkte i § 455, stk. 1, og Bolius skriver, at en udestue tæller med i bebyggelsesprocenten, uanset om den er opvarmet eller ej. Det samme gælder et anneks til beboelse.

Fradraget for carport, garage og skur

Sekundære bygninger får et fradrag. For garager, carporte, udhuse, drivhuse, skure, hønsehuse og åbne overdækninger medregnes kun den del af arealet, der går over (BR18 § 455, stk. 4):

Bolius skriver 20 kvm for dobbelthuse, men BR18-teksten giver 50 kvm, når skellet mellem de to boliger er lodret. Vi følger paragraffen.

Fradraget gælder også en carport eller garage, der er bygget sammen med huset under samme tag. Den kræver byggetilladelse, men får stadig fradraget, skriver bygningsreglementets vejledning om sekundær bebyggelse.

Grundens areal

Grundens areal er det areal, der står for matriklen (BR18 § 454, stk. 1). Du finder det i BBR-meddelelsen. Vejareal og areal, der skal holdes fri på grund af en byggelinje eller hjørneafskæring, regnes med. Ligger en del af grunden i en anden zone end den, du bygger i, fx landzone bag en byzonegrund, tæller den del ikke (§ 454, stk. 3).

To regneeksempler

Parcelhus med carport. Grunden er 800 kvm, huset 140 kvm, carporten 35 kvm. Du vil bygge 30 kvm til.

Vejledningens eget eksempel. Bygningsreglementets vejledning om sekundær bebyggelse regner med en grund på 600 kvm og et hus på 150 kvm. 30 % giver 180 kvm, og med fradraget på 50 kvm kan der stå 230 kvm i alt. Der er altså 80 kvm tilbage inden for procenten. Men vejledningen minder om, at sekundær bebyggelse over 50 kvm i alt kræver byggetilladelse, selv om procenten holder.

Står huset på en sommerhusgrund på 1.200 kvm, er grænsen 15 %, altså 180 kvm i alt. Her skal annekset regnes med i de 180 kvm.

Når lokalplanen bestemmer

Har grunden en lokalplan, byplanvedtægt eller reguleringsplan med en bebyggelsesprocent, gælder den i stedet for BR18's grænser (BR18 § 166). Procenten kan være både lavere og højere end 30. Men selve regnemåden, altså hvad der tæller i etagearealet og grundarealet, kan en lokalplan ikke ændre (BR18 § 167).

Vejledningen om sekundær bebyggelse tilføjer en detalje: er lokalplanen gammel, skal du bruge beregningsreglerne fra det bygningsreglement, der gjaldt, da planen trådte i kraft. Er du i tvivl, så spørg kommunen, før du tegner. Læs hvordan du finder og læser planen i lokalplan.

Særlige grunde

Ved om- og tilbygning på grunde med særlig beliggenhed, fx hjørnegrunde, grunde ved veje på 15 m eller mere og grunde med en dybde på højst 25 m, der var bebygget før 1. februar 1977, kan kommunen ikke nægte op til 50 % for bl.a. tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel (BR18 §§ 171 og 172). Reglen gælder ikke for fritliggende enfamiliehuse.

Tjekliste før du regner

• Find grundens areal i BBR-meddelelsen
• Find husets samlede etageareal, også kælder og udnyttet tagetage
• Læg udestuer og annekser til beboelse til
• Læg carport, garage og skur sammen, og træk fradraget fra
• Tjek, om der er en lokalplan eller byplanvedtægt med en anden procent
• Regn med den tilbygning, du vil have, og se, hvad der er tilbage

Når procenten er på plads, er de næste spørgsmål afstand til skel, højde og ansøgningen. Dem finder du i byggetilladelse til udestue og tilbygning. Hvad tilbygningen vil koste, kan du regne på i tilbygning pris 2026. Alle reglerne samlet står under regler og byggetilladelse.

Kilder

Hentet og læst af Redaktionen. Senest gennemgået 2. oktober 2026.

1. BR18 §§ 168 til 186 om byggeret, bebyggelsesprocent, højde og afstand
2. BR18 §§ 166 og 167 om lokalplaner og beregningsregler
3. BR18 §§ 453 til 458, beregningsregler for etageareal og grund
4. Vejledning om sekundær bebyggelse med et samlet areal på højst 50 m² (januar 2021)
5. Bolius: Bebyggelsesprocent (ajourført 26. juni 2023)
6. Bolius: Værd at vide om udestuer (ajourført 13. juni 2023)