Indhold · 11 afsnit
Et anneks til sommerhuset kræver byggetilladelse, og det skal overholde de samme regler som en tilbygning til sommerhuset. Det betyder 15 % bebyggelsesprocent for hus og anneks tilsammen, mindst 5,0 m til skel mod nabo og sti, én etage og højst 5,0 m i højden (BR18 §§ 170 og 178). Bolius skriver, at det gælder, uanset om annekset bygges på stedet, købes færdigt eller står på hjul. Og planloven sætter en grænse, som mange ikke kender: der må som udgangspunkt kun være én bolig på en sommerhusejendom.
Herunder gennemgår vi reglerne én for én, så du kan se, om dit anneks kan blive til noget, før du bestiller tegninger eller et færdigt hus.
Et anneks er en tilbygning
Ordet anneks står ikke i bygningsreglementet. Bolius skriver, at et anneks i forhold til BR18 gælder som en tilbygning til sommerhuset, også når det står for sig selv på grunden. Bruges det til beboelse eller andet ophold, kræver det altid byggetilladelse, uanset om det kan varmes op.
Det er forskellen på et anneks og et redskabsskur. Skure, udhuse og carporte på sommerhusgrunden kan bygges uden tilladelse, når de tilsammen er højst 50 m² (BR18 § 5, stk. 1, nr. 1). Et anneks til ophold er ikke med i den regel, og det får heller ikke fradraget på 50 m² i bebyggelsesprocenten.
Byggeretten på en sommerhusgrund
| Regel | Krav uden lokalplan | Paragraf |
|---|---|---|
| Bebyggelsesprocent | Højst 15 % for hus og anneks tilsammen | BR18 § 170, stk. 2, nr. 4 |
| Etager | Højst 1 | BR18 § 178 |
| Højde, tag | Højst 5,0 m over terræn | BR18 § 178 |
| Ydervæg | Højst 3,0 m langs mindst én langside | BR18 § 178 |
| Afstand til nabo og sti | Mindst 5,0 m | BR18 § 178 |
| Afstand til vej | Mindst 2,5 m | BR18 § 178 |
Styrelsen bag bygningsreglementet vurderer, at ydervæggens højde måles fra naturligt terræn til oversiden af tagfladen. Har grunden en lokalplan, kan den have andre tal, og så gælder de (BR18 § 166). Læs om lokalplan.
Regneeksempel. Grunden er 1.200 kvm. 15 % giver 180 kvm i alt. Er sommerhuset 110 kvm, er der 70 kvm tilbage til anneks og eventuelle andre rum til ophold. Skur og carport tæller kun med for den del, der går over 50 kvm (BR18 § 455, stk. 4). Regn dit eget tal i bebyggelsesprocent.
Afstand til skel: 5 meter, ikke 2,5
Her går mange galt i byen, fordi småbygninger har andre regler. På en sommerhusgrund må skure og lignende ligge mellem 2,5 og 5,0 m fra skel mod nabo og sti, hvis ingen del er over 2,5 m høj, siderne mod skel tilsammen højst er 12,0 m, og der ikke er vinduer eller døre mod skel (BR18 §§ 182 og 183). Inden for 2,5 m fra skel må der slet ikke bygges, skriver vejledningen om sekundær bebyggelse.
Et anneks til ophold er ikke en småbygning. Det skal holde de 5,0 m til skel mod nabo og sti som selve sommerhuset. Bolius skriver det samme.
Én bolig pr. ejendom
I sommerhusområder må der ikke uden kommunens tilladelse opføres eller indrettes mere end én bolig på en selvstændigt matrikuleret ejendom, medmindre en lokalplan siger noget andet (planloven § 39). Vores læsning: annekset er et ekstra rum til sommerhuset, ikke et selvstændigt hus nummer to med eget køkken, som kan lejes ud for sig.
Bolius skriver, at du godt må installere bad og toilet i et anneks, men generelt ikke køkken. Vi har ikke fundet reglen om køkkenet i en officiel kilde, så spørg kommunen, hvis du vil have et tekøkken i annekset. Bolius skriver også, at en lokalplan eller servitut kan bestemme, at der kun må være én bygning til beboelse på grunden. Så kan dispensation i særlige tilfælde komme på tale, fx med en forbindelsesgang til huset, men du har ikke krav på den.
Overnatning om vinteren
En bolig i et sommerhusområde må ikke bruges til overnatning fra 1. november til udgangen af februar, bortset fra kortvarige ferieophold (planloven § 40, stk. 1). Det gælder også annekset. Undtagelsen er pensionister: har du ejet sommerhuset i mindst et år og er fx folkepensionist eller førtidspensionist, har du en personlig ret til at bo der hele året (§ 41). Bolius skriver, at ejertiden blev sat ned fra 8 år til 1 år i 2017, og at servitutter, grundejerforening eller lokalplan kan forbyde helårsbeboelse.
Krav til selve annekset
Sommerhuse er ikke omfattet af BR18's kapitel 9 om boligers indretning (BR18 § 198). Bolius skriver, at der derfor gælder lidt færre og lempeligere krav til indretningen end i et helårshus. Konstruktioner, brand, fugt og vådrum skal stadig følge BR18, og dokumentationen sendes til kommunen, før du får ibrugtagningstilladelse.
Isolering. Tilbygninger til sommerhuse skal overholde U-værdierne i bilag 2, tabel 4 (BR18 § 283):
| Bygningsdel | U-værdi (W/m²K) |
|---|---|
| Ydervægge | 0,25 |
| Loft og tag | 0,15 |
| Terrændæk og gulv mod jord | 0,15 |
| Vinduer, yderdøre og glasvægge | 1,80 |
| Fundament, linjetab (W/mK) | 0,15 |
Værdierne gælder kun, hvis vinduer og yderdøre højst er 30 % af det opvarmede etageareal. Har annekset mere glas, må det samlede varmetab ikke blive større (BR18 § 284). Et anneks på 20 kvm kan altså have op til 6 kvm vinduer og døre efter tabellen.
Klimaberegning (LCA). Tilbygninger til sommerhuse med under 250 m² opvarmet etageareal er undtaget fra kravet om LCA (BR18 § 297, stk. 3). Om et fritliggende anneks regnes som en tilbygning eller som en ny bygning i den paragraf, står ikke udtrykkeligt i reglerne. Bolius' anneksartikel nævner LCA, men er skrevet før reglerne blev ændret 1. juli 2025. Spørg kommunen.
Færdigt anneks: tjek papirerne
Bolius advarer om færdige annekser. Nogle er lavet som udhus eller værksted og opfylder ikke kravene til ophold, og nogle er bygget efter reglerne i Sverige, Norge eller Polen, ikke de danske. Bed sælgeren om dokumentation for isolering, tæthed, brand og stabilitet, før du køber, for det er den, kommunen skal bruge til byggetilladelsen og ibrugtagningen.
Fugt i et anneks, der står tomt
Bolius peger på fugt og kondens som den store risiko i bygninger, der kun bruges en gang imellem. Sørg for ventilation, også når annekset ikke bruges, og undgå, at møbler og ting står tæt op ad ydervæggene. Gå annekset igennem for fugt, fx når du lukker sommerhuset ned i oktober eller november, og igen når du åbner om foråret.
Alternativet: et sovehus uden tilladelse
Vil du bare have et sted at sove om sommeren, så findes der en undtagelse. Én primitiv bygning til lejlighedsvis overnatning pr. ejendom kan opføres uden byggetilladelse ved sommerhuse, når den bl.a. (BR18 § 5, stk. 1, nr. 16):
- ikke er opvarmet og ikke har installationer som toilet, vand eller varme,
- kun bruges privat,
- er højst 1 etage, højst 0,3 m over terræn og højst 20 m²,
- står på en grund med en godkendt bolig.
Den skal stadig overholde reglerne om byggeret i kapitel 8, så afstanden til skel gælder også her (BR18 § 6, nr. 7).
Tjekliste
Skal annekset bruges hele året ved et helårshus, gælder strengere krav. Læs dem i isoleret anneks til helårsbrug. Overblikket over annekser finder du på anneks-siden.
Kilder
Hentet og læst af Redaktionen. Senest gennemgået 2. oktober 2026.
- Bolius: Annekser og hytter, regler og inspiration (ajourført 7. juni 2023)
- BR18 §§ 168 til 186 om byggeret, højde og afstand
- BR18 §§ 4 til 6 om byggearbejder uden byggetilladelse
- BR18 §§ 283 til 286, energikrav til sommerhuse
- BR18 kapitel 9, bygningens indretning (§ 198 om sommerhuse)
- BR18 §§ 297 og 298, klimapåvirkning
- Planloven, LBK nr. 572 af 29. maj 2024
- Bolius: Flyt i sommerhus hele året, kan jeg det? (ajourført 25. marts 2025)
- Bolius: Regler for småbygninger på sommerhusgrunden (ajourført 22. april 2024)
