Indhold · 10 afsnit
En tilbygning til et hus går gennem otte faser: behov og byggeret, skitse og budget, myndighedsprojekt, kommunens sagsbehandling, tilbud og kontrakt, byggeri, færdigmelding og ibrugtagning. Den kræver altid byggetilladelse, fordi den gør huset større. Den vigtigste regel er rækkefølgen: tjek hvad grunden må bære, før du får tegnet noget.
Herunder gennemgår vi de otte trin med de regler, der gælder i hvert af dem. Vil du se dem som en tidsplan med dine egne datoer, så brug byggeplanen.
1. Behov og byggeret
Skriv først ned, hvad pladsen skal bruges til. Et køkkenalrum, to børneværelser og et nyt bad giver tre meget forskellige tilbygninger, både i pris og i krav. Bolius råder til, at hele huset får glæde af tilbygningen, så de nye rum ikke tager lyset fra de gamle. Bolius skriver også, at man næsten ikke kan bygge til uden at bygge lidt om, og at mange tilbygninger derfor ender som både tilbygning og ombygning. Tag det med i budgettet fra start.
Tjek derefter byggeretten. Den består af tre ting:
- Lokalplan eller byplanvedtægt. Den går forud for bygningsreglementets byggeret (BR18 § 166). Find den på plandata.dk eller hos kommunen. Læs mere om lokalplan.
- Bebyggelsesprocent. For et fritliggende parcelhus er grænsen som udgangspunkt 30 % af grunden (BR18 § 170). Regn efter i bebyggelsesprocent.
- Højde og skel. Højst 2 etager og 8,5 m over terræn, 2,5 m eller mere til naboskel og sti, og ingen del højere end 1,4 gange afstanden til skellet (BR18 §§ 176 og 177).
Tjek også tingbogen på tinglysning.dk for servitutter, der kan begrænse byggeriet.
2. Skitse og budget
En arkitekt eller bygningskonstruktør tegner et skitseforslag med et første økonomisk skøn. Danske Boligarkitekter skriver, at skønnet kan afvige op til 20 % fra den endelige pris. Lav samtidig dit eget overslag i prisberegneren: en almindelig tilbygning koster cirka 20.000 til 25.000 kr. pr. kvm inkl. moms ifølge Bolius, Home og tegnestuen Peter Fyllgraf. Læs mere i tilbygning pris 2026.
Kommunen kan holde en forhåndsdialog med dig, før du søger (BR18 § 8). Det er en god idé, hvis projektet ligger tæt på en grænse.
3. Myndighedsprojekt og ansøgning
Ansøgningen sendes digitalt via Byg og Miljø og signeres af ejeren (BR18 § 9). Du kan give en rådgiver fuldmagt til at søge for dig. Ansøgningen skal bl.a. rumme (BR18 § 10):
- matrikel og adresse
- tegninger med tilbygningens mål og placering
- hvad tilbygningen skal bruges til
- oplysninger til BBR
- en erklæring om, hvilke tekniske krav i BR18 der er relevante
En almindelig tilbygning til et enfamiliehus i højst to etager over terræn er normalt i konstruktionsklasse 1. Så kræver BR18 ikke en certificeret statiker (§ 10, stk. 6 og § 489), men konstruktionerne skal stadig dokumenteres.
Energikravene
Tilbygningen skal leve op til energikravene. Den nemmeste vej er U-værdierne i bilag 2, tabel 2, som kan bruges, når vinduer og døre højst udgør 22 % af det opvarmede etageareal (BR18 § 271). For et opvarmet rum over 15 °C er kravet bl.a. 0,15 W/m²K for ydervægge, 0,10 for terrændæk og 0,12 for loft og tag, også et fladt tag. Har tilbygningen mere glas, skal varmetabet regnes samlet (BR18 § 272).
En tilbygning under 250 kvm opvarmet etageareal til et enfamiliehus skal ikke have en klimaberegning (LCA) (BR18 § 297, stk. 3).
4. Kommunens sagsbehandling
Servicemålet for enfamiliehuse er 40 dage fra en fuldt oplyst ansøgning til afgørelse. I 2025 blev 56 % af sagerne om enfamiliehuse afgjort inden for målet (KL). Mangler der oplysninger, begynder uret først, når de er på plads. Kommunen kan tage gebyr efter tidsforbrug eller som et fast beløb, i 2026 højst 1.230 kr. (BR18 § 39).
Kræver projektet dispensation, fx fra afstanden til skel, skal naboerne som regel orienteres og have 2 uger til at svare (byggeloven § 22).
5. Tilbud og kontrakt
Indhent tilbud på de samme tegninger, så de kan sammenlignes. Du kan godt gøre det, mens kommunen behandler ansøgningen, men byg først, når tilladelsen er givet. Bruger I AB-Forbruger som aftalegrundlag, bortfalder et skriftligt tilbud efter 20 arbejdsdage, eller 40 ved totalentreprise, medmindre andet er aftalt (§ 9). Bolius kalder AB-Forbruger frivillig, så skriv i kontrakten, at den gælder.
Kontakt dit forsikringsselskab, før byggeriet går i gang. Bolius skriver, at husforsikringen ellers kan stå uden dækning ved brand og storm, og at du som oftest også skal have en entreprise- eller all risk-forsikring.
6. Startmeddelelse og byggeri
Kommunen skal have besked, før arbejdet går i gang (BR18 § 15). Byggetilladelsen er bindende, så ændrer du projektet undervejs, skal kommunen også have besked (§ 37).
Bolius anbefaler løbende byggemøder og at dokumentere, at arbejdet følger aftalen. Fotografér fx isoleringen med en tommestok lagt hen over, før væggene lukkes og gulvet støbes.
7. Aflevering og færdigmelding
Gennemgå byggeriet med håndværkerne, og skriv mangler ned. Byggeriet skal færdigmeldes til kommunen med en erklæring om, at det følger tilladelsen og BR18 (§ 40). Koster byggeriet over 500.000 kr., og bruger I AB-Forbruger, holdes et 1-års eftersyn (§ 58).
8. Ibrugtagning, BBR og vurdering
Først når kommunen har givet ibrugtagningstilladelse, må du flytte ind i tilbygningen (BR18 § 43). Kommunen opdaterer BBR, men du har pligt til at tjekke, at oplysningerne er rigtige (BBR-bekendtgørelsen § 2). En tilbygning med byggetilladelse udløser desuden en omvurdering af ejendommen (ejendomsvurderingsloven § 6, stk. 1, nr. 5).
Tjekliste før du går i gang
Når du er klar til at få priser, kan du beskrive projektet her. Flere guides finder du under tilbygning.
Kilder
Hentet og læst af Redaktionen. Senest gennemgået 1. oktober 2026.
- Peter Fyllgraf: Hvad koster en tilbygning i 2026? (læst 5. oktober 2026)
- BR18 §§ 4 til 6 om byggearbejder uden byggetilladelse
- BR18 §§ 7 til 15 om ansøgning, forhåndsdialog og startmeddelelse
- BR18 §§ 40 til 46 om færdigmelding og ibrugtagning
- BR18 §§ 168 til 186 om byggeret, højde og afstand
- BR18 bilag 2 om U-værdier ved tilbygninger
- KL: Statistik over sagsbehandlingstider for byggesager 2025
- Bolius: Køreplan til din nye tilbygning (ajourført 21. januar 2022)
- AB-Forbruger (Social- og Boligstyrelsen)
- Ejendomsvurderingsloven, LBK nr. 1510 af 8. december 2023
